第十一章 都市規劃與交通控制之概論 (以施鴻志版為主) 第十一章空間發展計畫1 2006.05.01第十一章之緒論都市空間的發展計畫範,主要可分為與土地有直接相關的土地使用&公園綠地&住宅,並與土地有間接相關的交通運輸 &公共設施&公用設備本章節以土地使用計畫、公園綠地系統及住宅建設計畫等三部份來談1.土地使用計畫1.1.土地使用型態的構成1.1.1.都計法規明文有規定都市計畫要劃定住宅、商業與工業等, 並得視情況劃定其它使用區或特定的專業區, 並依其需要保留農業地區或設置保護區。都市越龐大則其分區應該越細分與越專業!1.1.2.都市土地使用規模1.住宅區-其面積約有總面積的40%2.商業區-其面積約有已發展面積的2~5% 3.工業區-其面積約有已發展面積的10~15% 1.1.3.土地使用密度1.人口密度2.建築密度-(1)建蔽率-為建築面積對建築基地面積之比,以計算平面關係為主重點在強調建築物所應保留之空地面積。(2)容積率樓地版指數-為基地內建 辦公室出租築物總地版面積對基地面積之比!1.1.4.土地使用區位區為之考量要以1.交通便利2.土地使用的最大效率3.活動的安全4.居住的寧適與衛生等之考量。區位指標有下列:1.地價與開發效益2.交通可及性3.災害風險與防治成本4.環境容受力5.環境影響作業績效標準1.2土地使用計畫的要件土地使用計畫的要件包含有-1.空間規模2.使用種類3.密度4.區位配置1.2.1.空間規模的估計1.2.2.種類與密度管制1.密度標準的衡量2.土地分區-土地使用之分區管制-為達成分區種類密度管制之主要方法,其目的有(1)防止不良的混合使用(2)又效率地使用公共設施。1.2.3.區位配置之準則1.2.4.土地使用決定之因素-土地為都市之基本組成因素,各類都市之實質設施均需在土地上建立。都市土地之合宜使用,有助於都市之發展 否則將引起使用與功能上之混亂及地價惡性上漲等不良現象。1.經濟決定2.社會決定因素3.公共利益決定因素 會場佈置1.3土地使用的設計程序1.擬定區位標準2.初步估計空間需求3.區位的土地適宜性分析4.初步綜合設計構想5.土地容納量分析6.綜合各種土地使用設計構想7.綜合訂定土地使用計畫方案(本項因素需綜合考量指導系統、土地使用模式預測結果、評估,不同方案的選擇,個部門計劃的協調。)土地使用設計需解決下列衝突現象1.土地使用型態與交通運輸之間的衝突(ex:住宅區與交通幹道或重要節點的區隔) 與土地使用型態和其他不門之間的衝突2.不同的土地使用間的衝突3.都市活動與自然生態過程中之衝突4.希望的土地使用型態與可能導致的土地使用型態間之衝突這些衝突源起於3項不平衡-1.空間供需平衡2.區位條件的平衡3.分析工作與綜合工作的平衡1.3.1找出區位需求並適當調整都市土地的使用1.區位需求的考量因素2.區位需求應反映到地方價值體系與地方條件3.區位需求的一般條件原則4.交通網路系統與環境管理及社區發展和 酒店打工區位需求準則之關係 5.區位標準:近便標準-隨各區位不同而異,但全國可擬定最基本要求。地方政府再視地方需求,訂出符合自已的標準,而標準的擬定則需依當地地勢與居住密度及大眾運輸系統和教育休憩等政策而定。1.4.土地使用空間結構1.4.1.住宅空間的結構-1.住宅區位決定2.居住活動空間的需求與供給3.社區空間的形成1.4.2.工業空間結構1.5.空間需求推估1.6.環境地質資料庫之應用1.7.環境敏感地區1.7.1.環境敏感地區分類-1.功能區分2.地理特性分類3.依自然現象分類 1.7.2.環境敏感地分析-1.地表水2.洪水平原3.山坡地4.地下水之補注5.濕地6.林地2.公園綠地計畫公園綠地是國民接觸自然與進行遊憩的場所(但是從都市防災的角度來看也是救災避難的場所) 故綠地公園是反應出城市應有的基本單元或設施(居住、工作、遊憩、交通等)是否完善的一項用地!亦即文明的指標 公園綠地之範圍:除了都市計畫所劃定之公園與綠地 有巢氏房屋外,尚包含有農業區與森林區及報護區,還有國家公園以及自然保護區與水源保護區等生態敏感地區,並可推廣至產業開發區如農田或工業區,以及其它的空間(如車道人行道社區中心、公共建築物、住宅)藉以引導全面性綠化達到綠地整體的效果。自本世紀起我們應該把環保與生態保育做為都市設計與防災避難的首位施政,因為綠地公園才是地球上最完善的生態資源,對整個生物圈有極重要的穩定功能,唯有透過綠色植物才能使光合作用發揮功能,讓太陽正面的能源源源不斷地輸入地球給各生物存活下去。 2.1.1綠地系統的建立從點的建構到達線與面的組成這個叫作綠地系統的建立2.1.2功能性系統 其功能在於聯繫與互補,以創造出健康完善的綠地之整體功能。該系統包含有生態綠地系統防災綠地系統景觀綠地系統遊憩綠地系統 生產綠地系統2.2.1.以能感受到親切感之尺度來規劃公園綠地田園風景之所以令人感到安詳優美,原因就是這些自然景色如同跟據人 褐藻醣膠體的尺寸所設計之空間,都使人感到大自然的溫和與親切感。對於某些建築物如較大時,則可以植物或是以土丘等來遮掩。同時也要考量到高齡者之行動不便或是殘障者,讓坐輪椅者業可以親近花草樹木以享受大自然的優美。土地及自然之改變應把抑制略為最小的限度人造物應盡量與自然物或地貌相結合要創造寬廣的感覺要創造柔美的景觀營造多樣性的生物均可以生存的環境創造能體驗收獲之場所規劃為社區居民交流的場所培養創造力與冒險精神的環境2.3.發展策略1.都市公園綠地之規劃與建設方面:利用都市近郊低生產力的農地來開放作為都市綠地公園,公園綠地未開闢前應可以開放為苗圃地,應多目標使用都市的公園綠地,綠地公園可以作為都市社教單位交流與活動的場所。 2.土地利用變更方面:配合農地釋出的政策讓都市盡量在平地來開發,並把鄰近都市之山坡地作為綠地公園或保護區來使用,莫開發為原則,在工業區的四週之緩衝區則應由開發單位來予與植栽隔離保護 房屋買賣。3.都市發展方面:研究都市向上來發展的正面建築,以高度來換取有限的平面空間以利可預留些都市空地,另也可以土木建築的技術來三度空間使用建物的陽臺屋頂等建造出都市的住宅小綠地。4.環境保護方面:配合河川整治塑造都市親水的空間,在不影響治水防洪的前提下,多點親水綠地是正面的發展,而環保政策的落實與各國的交流,讓生態環保國際村的觀念深根在民眾心中。5.農地經營方面:際續辦理造林運動增加都市綠地的面積,並可鼓勵都市農地景觀的正面使用與改作,讓都市居民更有機會參加綠地開發的機會與活動。 6.綠的價值觀之培養:利用正面的都市綠地與公園來辦理市民綠觀點的教育宣傳活動,養成各項正確的生態環保觀念,以支持公部門的環保作為,減燒不當的抗爭。3.住宅建設計畫住宅為人民四大需求之一,例如臺灣這樣的地小人稠的國家大多數都市的發展都往人口集中,造成炒地皮的機會四處遍佈,況且臺灣人保有住宅財產有保值性的觀念相當的強,故其房屋持有?酒店打工v據統計約高達87%。3.1.1.住宅狹義的住宅解釋:人類居住的蔽護體。廣義的住宅解釋:包含有鄰近的實質環境建築物的裡面與外面均是家庭生活與成長及衰興的場所。故住宅基本上需具有三項功能:提供人類居住的舒適蔽護體處所、提供適當的場所可以滿足人類家庭成員生活起居與交流溝通等的場所、提供大的實質家庭群居模式中家庭及其它組合的活動的場所。3.1.2.住宅區:法定的住宅使用之區塊都市計畫法第34條的規定:住宅區為保護居住環境而劃定 ,其土地與建築物的使用,不得有防礙居住的寧靜、安全與衛生等要件。3.1.3.住宅存量:在特定的時間內一個地區或國家所提供作家庭使用之住宅單位數,包含有一為有人居住,二為非居住但是有供其他非住宅使用之建物使用、三則是空屋(佔約達全國的2~5%)。3.1.4住宅建築的類型1.獨戶住宅:獨立住宅與雙拼住宅及連棟住宅等三大類。2.集合住宅:無電梯公寓與有電梯的公寓兩大類 。兩者之區分在於前者是擁有獨立的建築的基地與獨立出入門戶。而集合住 酒店工作宅則是可以共同出入的門戶與部份共用的設備 (如樓梯與電梯及中庭和供水設施等公設施或稱公設比),該團體內的各家庭或成員相互接觸的機會與交流活動機會比前者大很多。3.1.5.建蔽率建築物在基地上的水平投影面積與基地面積之比值。在建築技術規則的第25條規定:住宅區為60%,工業區為70%,商業區為80%,文教及行政區60%,風景區與保護區為20%、農業區則為10%。其實施目的是為都市保留相當的空間來防止因為建築使用過度稠密與擁擠的負面使用!3.1.6.容積率:以立體化方式來鼓勵建築物正面向上的使用與保留空地景觀及具自由的交換性為建築物之總樓地版面積與基地面積之比值:單位建築基地上總地版面積之強度,也稱為樓地版指數,容積率是立體管制之土地使用強度的一種表現,與建蔽率在平面上的使用強度管制有所差別。 配合都市發展計畫,合理的分配各區域土地使用的強度,而可避免盲目與亂投資的開發情形發生,間接來管制都市人口的發展與移入、避免都市土地的過度使用與負面浪費有限與昂貴的公 室內裝潢共設施之使用強度等。3.1.7.住宅供給與需求 目的在於促使每個家庭能享受到一合乎安全與衛生及舒適要求的住宅,宜積極正面來鼓勵住宅建設的投入,並以公私部門的建設來管制都市優質住宅的供需來必要的改善與補強。3.1.8.空屋準備 為適應人口的移入都市或遷出老舊地區等因素,以作為市場需求的交換準備,故必需有一定量額的空屋的儲存預備,一般以為2~5%原則。3.2.住宅市場與現況的分析3.2.1.住宅存量:不僅要瞭解住宅的數量還要能瞭解居住的現況與品質。3.2.2.居住滿意度與偏好3.2.3.窳陋地區住宅分佈3.2.4住宅用地的清查3.3.住宅市場供需推估在實質面:如地區的發展之特性與人口成長及相關的建設和產業開發建設等,甚至還有設經與財政金融政策等因素。 在非實質因素方面:如當代的景氣狀況、對房屋市場的預期心理等,,,。 住宅需求偏好趨勢之推估 供給與需求面的推估   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 婚禮顧問  .
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